3月22日，招商局商业房地产投资信托基金(1503.HK，以下简称“招商局商业房托”)发布截至2022年12月31日止年度业绩公告。2022年，该基金收益4.32亿元，同比减少0.3%；物业收入净额3.18亿元，同比减少0.6%；可分派收入1.39亿元，同比减少18.7%；每基金单位分派0.14港元，同比减少24.7%，每基金单位分派收益率同比减少0.1个百分点至7%。

截至2022年末，招商局商业房托总资产为108.24亿元，同比增加43.1%；基金单位持有人应占资产净值36.59亿元，同比减少8.7%；基金单位持有人应占每基金单位资产净值同比减少8.7个百分点至3.24元。

公告显示，招商局商业房托旗下物业组合包括5个写字楼及1个零售商场(花园城)。截至2022年12月31日，该基金资产组合价值为95.47亿元，同比增长41.5%。其中，新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城的市场估值分别为20.84亿元、10.73亿元、9.27亿元、11.13亿元和16.2亿元。

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值得注意的是，报告期内，上述物业组合的出租率从2021年末的87.7%下降至2022年末的83.2%，降幅为4.5个百分点，部分原因在于该基金在2022年中收购招商局航华科贸中心。

《中国经营报》记者注意到，招商局航华科贸中心是由招商局商业房托从招商蛇口(001979.SZ)手中收购而来，为该基金首次布局粤港澳大湾区以外的核心写字楼资产。上述标的位于北京朝阳区，交易价格约13.4亿元。2022年末，招商局航华科贸中心的市场估值为27.3亿元。

根据公告，截至2022年12月31日，招商局航华科贸中心的出租率为70%。其他写字楼如新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期的出租率分别为84%、85.9%、100%、90.5%。据此，该基金写字楼平均出租率为85.9%。

招商局商业房托表示，在最初的5项物业中，过去一年的出租情况好坏参半。位于蛇口网谷的3项物业(数码大厦、科技大厦及科技大厦二期)在出租率方面有较大改善，其余两项物业(新时代广场、招商局航华科贸中心)未能同步。花园城的资产升级改造工程对运营产生了一定的阻碍，导致其出租率同比下滑18.3个百分点至72.2%(截至2022年末)。与此同时，新时代广场受到高端写字楼需求疲弱的影响，出租率同比下降7.9个百分点。

截至2022年12月31日，与2021年末相比，除数码大厦外，招商局商业房托旗下物业组合的现时租金有所提升。其中，科技大厦的现时租金提高至129.8元/平方米，由此产生的溢出效应惠及科技大厦二期，其现时租金每平方米增加4元至120.1元/平方米。

新收购的招商局航华科贸中心在2022年末的现时租金为319.3元/平方米，在目前所有物业组合中排名第一。招商局商业房托表示，预计招商局航华科贸中心在2023年有望实现出租率增长。

记者获悉，招商局商业房托执行董事郭瑾在业绩会上表示，“从目前的情况来看，一季度市场回暖明显，但是传导到租户方，使其进行扩租或新开门店至少是一个季度的事情。部分未在2022年入市的项目也将在2023年扎堆入市，届时或加剧市场竞争。对于招商局商业房托来说，今年存量物业收入端层面最重要的是保持平稳，加强成本管控。目前，融资成本占公司总成本比重较大，公司希望进一步优化这一方面。”

截至2022年末，招商局商业房托的总借款净额为40.53亿元；资产负债率同比增加8.2个百分点至37.4%；负债总额占资产总值的百分比为62.6%(2021年末为47%)。报告期内，招商局商业房托的融资成本为9490万元(2021年度为5930万元)，包括银行借款的利息开支9030万元及预付款的摊销。

公告显示，招商局商业房托有两笔贷款将于2025年12月15日到期，分别为上限45亿港元的境外贷款及1亿元的境内贷款，两笔贷款均有抵押。

招商局商业房托表示，中国的一线城市将持续吸引周边城市的人才和客流，成为区域的经济、消费中心。长远来看，将继续支撑现时持有的深圳和北京物业的租赁需求。该基金管理人将密切追踪市场情况，灵活调整经营策略，确保旗下物业能持续创造优质的回报给予基金单位持有人。同时，基金管理人将不时审视招商局商业房托的资本结构，进一步降低债务成本，为后续进一步的资产收购做准备。